惠东府办函〔2026〕308号
各镇人民政府，平山、大岭街道办事处，巽寮、港口、九龙峰管委会，县直各有关单位:
《进一步推进土地要素市场化配置改革实施方案》已经县政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向县自然资源局反映。
惠东县人民政府办公室
2026年8月11日
进一步推进土地要素市场化配置改革实施方案
为深入贯彻落实《国务院关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案的批复》（国函〔2025〕86号）及其附件《粤港澳大湾区内地九市要素市场化配置综合改革试点实施方案》精神，按照《广东省推进粤港澳大湾区内地九市要素市场化配置综合改革试点任务清单》《惠州市贯彻落实〈粤港澳大湾区内地九市要素市场化配置综合改革试点实施方案〉工作清单》工作部署，结合我县实际，就进一步推进土地要素市场化配置改革，提高土地资源配置效率，提出如下实施方案。
一、高效配置新增用地
（一）优化国土空间规划布局
合理局部优化城镇开发边界，调整城镇开发边界外新增城镇建设用地规模布局。在严格落实耕地保护优先，确保城镇建设用地规模和城镇开发边界扩展倍数不突破的前提下，对纳入国家、省重点项目清单的，可通过开展城镇开发边界局部优化纳入城镇开发边界。符合城镇开发边界外准入情形，确需落实新增城镇建设用地规模的，可按程序予以落实。
（二）探索建立用地混合开发机制
探索规划弹性表达，在详细规划中确定主导功能及混合兼容用地布局。在指标总量不变的前提下，通过调整原有的单一用途规划管控方式，配备一定比例的容积率指标兼容其他功能，促进不同产业规模聚集和组团发展。
（三）推动工业项目入园进区
新建工业项目和经批准实施异地搬迁的工业项目，原则上应布局在工业用地控制线范围内，优先进入惠州新材料产业园、惠州惠东产业园区和其他工业集聚区。鼓励纳入低效用地数据库的低效工业用地，通过“以物业换土地”“以地换地”等方式向产业园区和其他工业集聚区集聚。采取“以地换地”的，允许按照“价值相等、用途一致、面积相当”的原则，以协议方式办理土地置换手续，签订土地出让合同，按规定计缴土地价款。
（四）推行产业用地弹性年期出让
建立健全工业、物流仓储等产业用地弹性年期出让机制，在惠州新材料产业园、惠州惠东产业园区和其他工业集聚区、增资扩产项目新增用地以及采矿项目等特殊行业配套用地等，由项目引进单位提出申请，报招商引资评审会议审议拟定出让年期，可采取弹性年期出让的供地方式，其年期修正系数可按照出让年期与工业用地法定出让最高年期的比值确定。
（五）实施工业用地“标准地”“带项目”出让
惠州新材料产业园、惠州惠东产业园区新供应的工业用地全面推行“标准地”“带项目”出让，园区管理机构应组织开展压覆重要矿产资源评估查询、地质灾害危险性评估、文物考古调查勘探、地震安全性评价等区域评估，并结合招商引资要求，明确拟供应地块引进行业、固定资产投资强度、容积率、亩均税收、监管协议等约束性指标要求，在招商引资评审会议审议通过后，由项目引进部门提出设置竞买条件要求，县自然资源主管部门将竞买条件要求纳入供地方案和挂牌公告，土地供应后由项目引进单位按照“谁提出、谁监管”的原则，根据监管协议内容落实监管工作。
（六）推行产业用地“交地即开工”
产业用地出让前，意向企业可先行组织编制该用地的建设工程设计方案和施工图设计方案，提交相关部门预审查。在产业用地竞得人签订土地使用权有偿使用合同并按规定完成相关手续后，县自然资源局和县住房和城乡建设局可根据通过预审查的方案依申请核发建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可等相关证书。
（七）按需实施“点状供地”
为实施现代种养业、农产品加工流通业、乡村休闲旅游业、乡土特色产业、乡村信息产业及乡村新型服务业等乡村产业项目及其配套的基础设施和公共服务设施建设，确需在城镇开发边界外使用零星、分散建设用地，且单个项目建设用地总面积不超过30亩的，可实施点状供地。
（八）探索“组合供应”
探索资源资产组合供应，立足自然资源禀赋和市场实际需求，积极探索开展跨资源类型、跨地理空间、跨权能类型，以及其他具有跨资源、跨权属、跨地域等多要素多权能混合特征的组合模式，通过一次性的供应程序和公开透明的供应方式，提升自然资源要素配置效率和精准保障水平。
（九）支持带建（构）筑物出让
为盘活存量资产，有效化解历史遗留问题，对确有保留价值的地上建筑物，在权属清晰，满足建筑结构安全和消防安全，且处置结果符合国土空间规划及详细规划的强制性要求的前提下，支持地上建（构）筑物连同土地一并出让，将地上建（构）筑物价值纳入土地挂牌出让起始价，成交后按程序办理登记手续。
（十）降低用地成本
属市县政府重点引进的工业项目、文旅项目、商业综合体项目、农林牧渔业产品初加工项目以及其他产业项目，出让起始价可按不低于地块所在基准地价的70％，且不低于征地收储成本确定，但必须按程序经县招商引资项目评审联席会议或县政府有关会议审议后提出，再经县建设用地用海用林领导小组集体决策后确定具体起始价。
二、大力盘活存量用地
（十一）鼓励产业项目及老旧小区自主改造升级
支持土地使用权人在符合国土空间规划、产业政策及安全、环保要求前提下，通过技术改造、改建扩建等途径提高土地利用效率和容积率，不增收土地价款。包含以下四种情形：提高容积率用于工业生产、仓储用途的；在不违反规划且征得相关权利人同意的前提下，利用城镇老旧小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类环境配套设施和公共服务设施的；在符合相关法律规范标准的前提下，在已建成的住宅小区内增加停车设施建筑面积的；在符合国土空间规划、不改变用途的前提下，因完善“急时”功能而增加容积率的“平急两用”公共基础设施项目的。
（十二）引导市场化流转整合
畅通工业用地使用权转让渠道，规范交易行为。鼓励市场主体通过依法转让、作价入股、合作开发、兼并重组等方式盘活利用低效产业用地。支持整合收购相邻多宗低效产业用地，进行集中连片再开发。鼓励产业链优势企业收购低效产业用地用于发展配套项目。对已投资额未达到总投资额25%的项目，可以实行土地预告登记转让制度，按照“先投入后转让”的原则，交易双方先行签订国有建设用地使用权转让合同，办理不动产预告登记，待投资额达到25%以后，再办理不动产转移登记。
（十三）允许存量土地分割宗地开发或转让
鼓励企业充分合理开发利用土地，做到“地尽其用”。对于因规划调整、企业经营困难或破产等原因无法开发利用的项目用地，经县政府批准，可按规定分割宗地。对于企业因经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分，可分割宗地后转让给其他经营主体开发利用，但已签订产业投资项目监管协议的，须先行按照监管协议要求履约，由落实监管责任的单位出具支持性意见后方可实施分割转让。
（十四）允许合理调整存量土地规划条件
为加强房地产市场调控，促进土地开发利用，允许存量土地变更土地用途和其他规划条件，鼓励存量住宅用地用途变更为商业、工业等经营性用途以及教育、医疗等其他非经营性用途，支持商业、住宅用地因合宗分割建设需要办理改变土地用途和调整商住建筑面积比例，允许商业、工业等经营性用途变更为教育、医疗等其他非经营性用途。为提高存量土地公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化、确需调整规划条件的，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系基础上，按程序予以调整。如涉及修改详细规划的，应按法定程序先修改详细规划。规划条件依法调整后，签订出让合同补充协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让价款，并重新约定开竣工日期。
（十五）支持存量土地中短期和阶段性建设
位于城镇开发边界内已取得不动产权属证书，但证载用途与现行控制性详细规划不一致的未开发国有建设用地，经属地镇人民政府（街道办事处、管委会）核定5年内无法按现行规划或证载用途实施建设的，单位和个人可申请中短期建设行为，包括公共设施项目用房、公益类项目用房（含书报亭、警务室等）；停车场、汽车充电桩、光储充一体化及配套用房等建（构）筑物；适用于足球、篮球、羽毛球、乒乓球等各类体育运动设施，儿童游乐设施及配套用房等建（构）筑物；经县政府同意，有利于促进片区营商环境、具备提升片区城市品质、完善片区城市功能的项目等。
（十六）支持既有建筑临时改变功能
利用工业、商业等既有建筑发展养老、医疗、文化创意、保障性租赁住房等符合国家过渡期支持政策相关产业和行业的，在符合结构安全、环境安全、功能协调、不影响相邻关系的前提下，允许临时改变建筑功能，享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年。过渡期届满时，符合产业发展方向和履约监管要求的，依法依约定按照新用途办理用地手续；不符合的，按照约定退出过渡期支持政策，维持原有土地用途。过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取协议出让方式完善用地手续。
